קבוצות נדל"ן

קבוצות רכישה הינם מסלול לרכישה ולבניה של דיור פרטי שיש בו יתרונות רבים. כצפוי, יתרונות אלו מושכים את התעניינותם של רבים בשוק הנדל"ן השוקלים לרכוש לעצמם דירה פרטית, לרבות כמובן יזמים ואנשי שיווק הפועלים על מנת לספק את הביקוש הרב בתחום.

אל מול היתרונות הרבים הקיימים בהתאגדות לבניית פרויקט נדל"ן בקבוצת רכישה, צריך לזכור כי בדיוק כמו בכל דבר אחר בחיים, אין טוב בלי רע. אין רק יתרונות - ישנם גם מספר חסרונות בקבוצות רכישה. חשוב מאוד לדעת מהם, על מנת לקבל החלטה שקולה ואחראית האם קבוצת רכישה היא אכן המסלול המתאים למתעניין הבוחן השקעה דרך קבוצת רכישה והאם הוא אכן מודע לכל הדברים שאנשי השיווק והיזמים המאגדים של קבוצת הרכישה המוצעת, לא בהכרח מספרים.

העברת הסיכון היזמי אל חברי קבוצת הרכישה

לרוב, אף אחד מחברי קבוצת הרכישה המתגבשת להקמת פרויקט הנדל"ן האמור אינו יזם נדל"ן מקצועי ובעל נסיון. ולכן במהותה, קבוצת הרכישה היא למעשה העברת האחריות הישירה מהקבלן והיזם אל כל אחד ואחד מחברי קבוצת הרכישה עצמם, על בנייתו והקמתו של בניין הדירות או פרויקט הנדל"ן שלשם הקמתו התאגדה הקבוצה.
המשמעות הפשוטה של העברת הסיכון לחברי קבוצת הרכישה היא שכל בעיה שתיווצר בפרויקט הנדל"ן של קבוצת הרכישה צריכה להיפתר על ידי חבריה. לא על ידי הקבלן או היזם, שתפקידם הוחלף למעשה על ידי חברי קבוצת הרכישה.

ברגע שתתגלה בעיה מהותית בפרויקט, דבר שקורה בכל בניה של בית פרטי בודד ובוודאי בבניה של מגדל בן 25 קומות, לא בטוח שחברי קבוצת הרכישה יהיו בעלי כלים מתאימים להתמודד איתה, מה שעשוי להוביל לנזק חמור לפרויקט. בניגוד לחברי קבוצת רכישה שאינם בעלי נסיון בתחום הבניה, קבלן או יזם מהתחום בעל ותק ונסיון ספציפי יכול אולי היה להתמודד טוב יותר עם בעיות; תקלות בבניה, בעיות היתרים ואישורים ובעיות רבות אחרות, אם אינן מקבלות מענה הולם עשויות לגרום לעיכובים חמורים בפרויקט הנדל"ן ובמקרים חמורים - לכשלונו עד הגעה לרמת הגעה לחדלות פרעון.

 ניהול כושל פוטנציאלי בקבוצת רכישה

כמו בכל תחום עשייה ויזמות - ככל שהנהלת החברה והפרויקט הינה איכותית יותר ובעלת נסיון רב יותר, כך גדלים סיכויי ההצלחה שלה. בקבוצת רכישה מנגנון הניהול הינו מתן סמכות ניהול בהתאם לקבוע בחוק ועל פי תקנון ההתאגדות שלה. לרוב, לקבוצת רכישה אין קבלן או יזם מוביל אחד, אלא מעין ועד ממונה מטעם קוני הדירות שמורכב מקוני הדירות - חברי קבוצת הרכישה עצמם. אלו אינם בהכרח האנשים המוכשרים והמתאימים ביותר לנהל פרויקט בניה; גם אם הם עורכי דין מצליחים או מנהלי מחלקות מבוקשות בבתי חולים שעושים חיל בעיסוקם, אין המשמעות היא שהם בהכרח יהיו האנשים המתאימים ביותר לניהול פרויקט בניה של נדל"ן.

הועד שייבחר יהיה אמון על ההוצאה לפועל של הפרויקט ועל שכירת אנשי המקצוע שילוו את הבניה ושנסיונם הרב הוא הערובה הטובה ביותר לכך שהביצוע יצלח. אולם, צריך לזכור כי הועד המנהל הוא זה שגם אמור להנחות את אותם בעלי מקצוע במהלך הבניה לפרקי זמן של מספר שנים ולא תמיד התוצאה תהיה אופטימלית גם אם אנשי המקצוע שנבחרו הם אנשים ראויים וטובים.

האחריות של הוצאת פרויקט נדל"ן לביצוע היא כבדה ומורכבת ודורשת בין השאר שכירת אנשי מקצוע, פיקוח, ניהול כספי של הפרויקט והתמודדות עם הרבה מאוד חסמים בירוקרטים לקבלת היתרים ואישורים נדרשים לפני, במהלך ואחרי סיום הבניה.

צריך לזכור כי מי שיידרש לתת מענה לרוב ההתמודדות עם הקשיים שבדרך יהיו אנשי המקצוע שנשכרו מטעם הקבוצה וזוהי מומחיותם. כך שלוועד המנהל יש אולי מגבלות מחוסר נסיונו בתחום הנדל"ן, אך לרוב גם כלים להתמודד עם הבעיות האפשריות שבדרך.

חריגה מתקציב ואיכויות בניה נמוכות

אחד מהחסרונות והסיכונים הבולטים בקבוצת רכישה היא שחבריה לא יוכלו לנהל את פרויקט הבניה באופן מקצועי ונכון, מה שיכול להוביל לעלויות בניה גבוהות יותר מהמתוכנן, איכויות בניה נמוכות מהרצוי, זמן בניה ארוך ממה שהוצג במעמד התאגדות הקבוצה ועוד. מצד שני קיימת גם האפשרות שההיפך יקרה.

בקרב רבים מאנשי קבוצות הרכישה, בעיקר בקרב אלו שמאורגנות על ידי יזמים ואנשי עסקים בעלי נסיון קודם עם פרוייקט או שניים (או יותר), ניהול פרויקט בניה שכזה אינו מהווה אתגר גדול כל כך. המתח לעמידה ביעדים הינו בחירה נכונה של אנשי מקצוע רציניים, בעיקר בהיבטים המקצועיים שחסרים לחברי הקבוצה ולבעלי המקצוע שמסייעים לה בהקמת הפרויקט, כגון מפקח בניה, עו"ד מלווה, מהנדס, משרד רו"ח וכמובן קבלני ביצוע. אנשי ביצוע וניהול נכונים שימונו על ידי חברי הקבוצה, או שהיו חלק מתנאי ההתאגדות שלה - עורך דין מתאים לדוגמה, עשויים לסייע במקרים רבים לקבוצה להשיג את יעדי פרויקט הנדל"ן בתוצאות של עמידה בכל היעדים, לרבות בניה במחיר נמוך בהרבה ממחיר דירה דומה מקבלן באותו אזור.

תקלות מס

לעיתים, ייצטרכו חברי קבוצות רכישה  להתמודד עם מיסוי גבוה מהצפוי מה שיכול לייקר את מחיר הדירה מעל להערכה ראשונית. פעולה מסודרת, מאורגנת ובעזרתם של אנשי מקצוע מתאימים לרבות עורך דין מלווה בעל נסיון, ימנעו הפתעות שכאלו.

השכנים הם השותפים העסקיים החדשים שלך

לטוב ולרע - השכנים שלך בבניין הדירות, מגדל הדירות או פרויקט הבתים צמודי הקרקע אותם בונה קבוצת הרכישה שלך, הם השותפים העסקיים שלך.

תקנון ההתאגדות של כל קבוצת רכישה מסדיר את הקשר שבין חברי הקבוצה. חובותיהם, זכויותיהם והתייחסות לדרכי הפתרון עבור ניהול משותף של פרויקט הנדל"ן שלמטרת הקמתו התאגדה הקבוצה. השכן מקומה שלישית ישב איתך בשנים הקרובות גם בישיבות התקופתיות של ניהול קבוצת הרכישה, לא רק בוועד הבית אחרי הקמתו. אם השכן הזה הוא גם רו"ח, עו"ד, איש עסקים מוצלח או בעל כל שילוב אחר של יכולות ותכונות מועילות שיכול לסייע להצלחת מיזם הבניה השאפתני שלכם על הקרקע הכי יוקרתית באזור לב תל אביב - כנראה שרק הרווחת.

סכסוך בין חברי קבוצת הרכישה במהלך הקמת פרוייקט הנדל"ן

כמו בכל קבוצה – ייתכנו גם סכסוכים. הסכם התאגדות נכון ימנע ככל האפשר תקיעה של הפרויקט במצב של סכסוך בין חברי הקבוצה. מעבר להסכם ערוך היטב, ערובה טובה להצלחת קבוצת הרכישה היא הומוגניות בין חבריה.

פשיטת רגל של אחד מחברי קבוצת הרכישה

מצב שכזה עלול לייצר בעיות בפרויקט כי קצב ההתקדמות בפרויקט הנדל"ן של קבוצת הרכישה דורש העברת תשלומים מכל חברי הקבוצה עם השלמת כל שלב, על מנת להמשיך לשלב הבא.
פתרון טכני פשוט לסכנה שבשינוי מצב כלכלי אצל אחד החברים בקבוצה, מתקבל לרוב מלקיחתו של בנק מלווה לפרויקט. הסינון דרך בדיקת איתנות פיננסית באישור שנתן הבנק לכל חברי הקבוצה עם ההתאגדות, מצמצם סכנה של חדלות פירעון אצל אחד מחברי קבוצת הרכישה, אך לא מבטל אותה.

אם אכן חלה חדלות פירעון או קשיים כלכליים של יחיד במהלך הבניה, ייכנס הבנק לנעליו ברוב המצבים והקבוצה תוכל להמשיך בפרויקט ללא עיכוב.

עלות הדירה עם הכניסה לפרוייקט הינה משוערת
חלק מהסיכון שבלהיות יזם טמון בחוסר הוודאות שקיים בכניסה לפרויקט נדל"ן מבחינת העלויות הכרוכות בגין ביצועו. אנשי מקצוע טובים שיישכרו על ידי קבוצת הרכישה או הובאו כחלק מתהליך ההתארגנות וההתאגדות הראשוני שלה, יצמצמו רבות את הסכנה הזו.

אם מחירי הברזל או כל חומר גלם אחר יאמירו במהלך התקופה - ייצטרכו חברי קבוצת הרכישה לשאת בעלות. אדם הבונה את ביתו בעצמו, היה נחשף לרכיב ההתייקרות הזה ממילא. ברכישה מקבלן, נפוצה הצמדת מחיר הקניה של הדירה למדד תשומות הבניה כך שהאמרה של אחד ממחירי חומרי הגלם היה מייקר את מחירה הסופי של הדירה גם כן.

החשש המהותי הוא שאומדנים שהוצגו על ידי אנשי השיווק שמנסים לגבש קבוצות רכישה לגבי העלויות הצפויות ברכיב הבניה, יהיו מוטים למטה מסיבות מובנות. בחינה של הנתונים עם אנשי מקצוע שמבינים דבר או שניים לפני ההצטרפות לקבוצת הרכישה עשויה להפיג חששות מסוג שכזה.

בכל מקרה, כדאי לקחת בחשבון עלות משוערת נוספת מעל למחיר הראשוני המוצג של הדירה. מפרויקטים ראשונים של מגדלי דירות ובנייני דירות של קבוצות רכישה בתל אביב שבנייתם נסתיימה, היו כאלו שגם הגיעו לעלות סופית נמוכה מהמתוכנן. הרבה קשור למורכבות הפרויקט ולתנאי השוק. נתונים שהינם פרטניים ברובם לכל פרויקט לגופו.
 
סיכום:
הסכנות והחסרונות בקבוצת רכישה מסתכמות בעיקר בהתאגדות ובהתנהלות לא מתאימה בקבוצת הרכישה, מלכתחילה. בדיקה יסודית של הפרויקט על ידי אנשי מקצוע מתאימים מטעם חברי הקבוצה לפני תחילתו והסכם התאגדות נכון ומקיף שנעשה בצורה שקולה, אמינה ואחראית יסייעו לצלוח את הקשיים. מכשולים וקשיים שיהיו בוודאות במהלך תקופה ארוכה יחסית של ניהול תהליך בניה מורכב במסגרת פעילות קבוצת הרכישה.

רמת אי הוודאות הקיימת בפעילות בניה בפרויקט נדל"ן, אשר תגרור בוודאות צורך במציאת פתרונות לבעיות במהלך הדרך, תדרוש טיפול מצד חברי קבוצת הרכישה עצמם. איכות המענה במתן פתרונות לבעיות שיעלו, יקבע לרוב עד כמה יהיה הפרויקט מוצלח עבור חבריו.

כמו שהוזכר - אין טוב בלי רע. אין יתרונות בלי חסרונות. לקבוצת רכישה יתרונות רבים אך צריך להיות מודעים גם לחסרונותיה. הבנה אמיתית בקרב כל חברי הקבוצה של האחריות בהיבט הצד היזמי אשר לקחו על עצמם עם הצטרפותם לקבוצה, יחד עם הסכמי התאגדות נאותים והתנהלות נכונה בראש ובראשונה, מצמצמים בהרבה את הסיכונים ותורמים לסיכויי ההצלחה של פרויקט הנדל"ן המבוצע.