קבוצות נדל"ן

קבוצת רכישה הינה התאגדות של יחידים, המתבססת על הסכמים משפטיים, שמטרתה להוציא לפועל בניה של פרויקט נדל"ן אשר בו לכל חבר בקבוצה תהיה דירה אחת בסופה של הבניה. תהליך רכישת הדירה בקבוצת רכישה שונה מהותית מרכישת דירה באופן מסורתי - מקבלן או יזם.

אחד ההבדלים הבולטים בין תהליך רכישת דירה מקבלן, לרכישת דירה דרך קבוצת רכישה הוא שהאחריות על בניית פרויקט הנדל"ן מוטלת בקבוצת רכישה על חברי הקבוצה עצמם, בניגוד לאחריות הקבלן או היזם במקרה של רכישה של דירה בצורה המסורתית.

ניתן למעשה לאמר שחבר בודד בקבוצת הרכישה אינו "קונה" את הדירה שלו בפרויקט הנדל"ן אותו בחרה הקבוצה לבצע, אלא משתתף במימון חלקו היחסי, יחד עם שאר חברי קבוצת הרכישה בבניית הפרויקט כולו. דירה אחת מתוך כל הדירות בפרויקט הנדל"ן של קבוצת הרכישה, מיועדת עבורו.

את תהליך הרכישה של דירה בקבוצת הרכישה ניתן לחלק לשני שלבים עיקריים: שלב התכנון ושלב הבניה.

שלב התכנון
את התכנון הראשוני של הצעת הבניה של קבוצת הרכישה מבצע בדרך כלל יזם או איש שיווק שמרכיב למעשה את ההצעה לפרויקט הנדל"ן. הדבר כולל כמובן איתור של קרקע לקניה, ניהול משא ומתן על רכישת הקרקע לקביעת מחיר הרכישה ותכנון ראשוני של פרויקט הנדל"ן מבחינת אחוזי בניה והדרכים והעלויות למימושו.

בעבור המשקיעים המעוניינים, תוכנית זו תייצר מצג של מספר הדירות הקיימות בפרוייקט כולל אומדן ראשוני של עלויות רכישת הדירה עבור כל חבר בקבוצת הרכישה. עבור מימוש תוכנית פרוייקט הנדל"ן המדובר, יגייס היזם משקיעים שהינם חברי קבוצת הרכישה העתידית, לפי מספר הדירות בפרויקט.

לכל מחפש דירה לרכישה דרך קבוצת רכישה ראוי לבחון כל הצעה שתוצג בפניו במספר היבטים עיקריים:

1. היבט כלכלי בהצעת קבוצת הרכישה
יש לבחון היטב את רכיב עלות הקרקע - האם המחיר הוגן? האם ההסכם לרכישה כבר חתום? האם יש ליזם מארגן קבוצת הרכישה אופציה בלעדית על רכישת הקרקע ולכמה זמן?
במידה ואין הסכם רכישה על הקרקע יש לבדוק האם יש עוד מתמודדים על הקרקע, מה שעשוי להעלות את מחיר הרכישה הסופי בחלק מן המקרים, וכמובן מוריד את הסיכוי שקבוצת הרכישה תוקם בפועל מפני שהיזם המארגן את קבוצת הרכישה לא הבטיח כלל את התנאי הבסיסי להקמה - בעלות על הקרקע.

2. אומדן העלויות
בחן היטב את רמת הדיוק שבה נעשו הערכות היזמים ואנשי השיווק שרוצים לגייס אותך להשקעה בקבוצת רכישה. ההערכות הכספיות יהיו כמעט בכל המקרים נמוכות מהעלות הסופית בפועל של סיום הבניה בפרוייקט. זהות אנשי המקצוע שנבחרו לבצע את ההערכות המקצועיות של עלויות החומרים ועלויות נלוות לכלל פרויקט הנדל"ן, עשויה לספק מידע לעיתים על מהימנות ההערכות. בכל מקרה יש לנסות ולהצליב כמה שיותר מקורות מידע על מנת לקבל הערכה על אומדן העלויות שמוצג לחברי קבוצת הרכישה העתידה לקום.
בכל מקרה יש לדרוש לראות דו"ח אפס, שהינו דו"ח שמאות מקיף על פרויקט הנדל"ן ולהתעמק בו.

3. בחינת היבטים משפטיים בארגון קבוצת רכישה
בחן היטב את כל ההיבטים המשפטיים הנדרשים, לרבות מי הם עורכי הדין שהכינו את התשתית המשפטית להקמת קבוצת הרכישה, שילוו אותה בפעילותה ומה נסיונם בתחום קבוצות הרכישה.
יש לבחון בין השאר את הסכם ההצטרפות, לא לקבלו כמובן מאליו או כהסכם שאינו בר שינוי ולדרוש התאמות במידת הנדרש. הסכם זה יגדיר במובנים רבים את חלק ההתקשרות מול היזם או איש השיווק שארגן את קבוצת הרכישה. הקפדה על הבנה מלאה של ההשלכות וההיבטים בהסכם תמנע מפח נפש ופגיעה כספית במקרים רבים. במיוחד במצבים שבהם הפרויקט לא יצא אל הפועל בסופו של דבר.
בהסכם השיתוף בחן לעומק כיצד פעלו יזמי קבוצת הרכישה כדי להסדיר את מערכת היחסים בין השותפים בקבוצה לרבות זכויותיה בקרקע, השימוש בה וסקירה של זכויותיו וחובותיו של כל שותף בקבוצת הרכישה.

נושא חשוב מאוד שצריך להיות כלול בהסכם השיתוף הוא חלוקת הדירות בין השותפים השונים בקבוצת הרכישה. לחלוקת הדירות השפעה כמובן על איזה דירה תקבל בפרויקט הנדל"ן, אך גם על רמת המיסוי שתיקבע לך וסכום ההוצאות היחסי אליו תידרש מסך ההוצאה הכללית בפרויקט הנדל"ן.

גודל הדירות ומיקומן בפרויקט הנדל"ן אינו זהה עבור כל חבר בקבוצת הרכישה. סיטואציה זו משפיעה בכך שההוצאות בין חברי הקבוצה לא אמורות להתחלק באופן שווה ורק באמצעות טבלת איזון ניתן יהיה לייחד הוצאות באופן דווקני לכול חבר בקבוצה עפ"י הדירה אותה הוא רכש בפועל. החוק קובע כי במידה וקיימת טבלת איזון שכזו, פעולה של קבוצת הרכישה לפיה חייבת בדיווח רשויות המיסוי ועשויה לייצר חבות של תשלום מס שונה עבור כל אחד מחברי הקבוצה.

4. מציאת הבנק המלווה -חברי הקבוצה נדרשים להון עצמי בשיעור של 35% מסכום הפרוייקט המוערך, מה שמוביל בפועל לכך שללא בנק מלווה פרויקט הנדל"ן לא יוכל להתבצע. מומלץ שבשלב שלפני חתימה על רכישת הקרקע, כבר תהיה פניה למספר בנקים המתמחים בתחום ליווי קבוצות רכישה, כדי לקבל אומדן על עלויות המימון וסבירות קבלתו, לפרויקט.

שלב הביצוע
בשלב זה יש למנות אסיפה כללית שבה חברים כל השותפים שחתמו על הסכם השיתוף. האסיפה הזו תוביל למעשה את הנעת הביצוע של פרויקט הנדל"ן. לרוב ייבחר ועד מנהל מצומצם, כחלק מהסכם ניהול שיחתם בין חברי קבוצת הרכישה. הועד המנהל פועל ללא שכר, מטעם חברי הקבוצה והוא יהיה אחראי בפועל על הניהול בפרויקט הנדל"ן.

האסיפה הכללית או נבחריה, יבחרו את אנשי המקצוע שיבצעו את פרויקט הנדל"ן עבור חברי הקבוצה. סיכויי ההצלחה של הפרויקט כולו טמונים ביכולתה של האסיפה הכללית לנהל את פרויקט הבניה בהצלחה, כמו גם את כל הכשלים, החיכוכים בין חברי הקבוצה, ההפתעות - שיהיו, מאבקים בבירוקרטיה ועוד.

לסיכום,  הצטרפות כמשקיע רוכש דירה בקבוצת רכישה אינה נושא של מה בכך. ההתחיבות הטמונה בצעד שכזה מטילה אחריות גדולה על כתפיו של כל חבר וחבר בקבוצת הרכישה, מפני שבמידה רבה לכל חבר וחבר ישנה השפעה על סיכויי ההצלחה בפרויקט.

כמו בכל תחום אחר הדורש השקעה מהותית של כספים יש לבחון תמיד את מדית התאמה של כל אחד לסוג ההשקעה, עד כמה הוא מבין את הסיכון בהשקעתו ועד כמה ביצע את כל האפשרי שבידיו לצמצם את הסיכון.

הרווח הטמון ברכישת דירה בקבוצת רכישה עשוי להיות גדול. יש לדעת לבחון היטב את התנאים המוצעים לכל משקיע המצטרף לקבוצת רכישה ולדעת כי הבחינה והאחריות של המשך הדרך, עד השלמת הפרויקט הינה ארוכה ודורשת מעורבות משמעותית מכל שותף בקבוצה.