קבוצות נדל"ן

קבוצות הרכישה הופכות במהלך השנים האחרונות לאחת מצורות ההתארגנות וההתאגדות המבוקשות ביותר לבניית פרוייקטים של בניה למגורים בבניינים משותפים ואף של שכונות קוטג'ים ובתים פרטיים בישראל. במהותה, קבוצת רכישה היא פשוט דרך חליפית אשר ברוב המקרים הינה זולה יותר בשיעורים ניכרים, לבניית דירות מגורים – לעומת הדרך הרגילה של רכישת דירה מקבלן או יזם.

אם ננסה להגדיר מהי קבוצת רכישה נוכל לומר שזוהי התאגדות והתארגנות של רוכשים הפועלים לבצע את רכישת הקרקע לפרוייקט הנדל"ן אותו הם רוצים להקים בעצמם ומזמינים קבלנים מבצעים לביצוע תהליך הבנייה בהתאם למפרט מדויק של מהות, כמות ואיכות הבנייה.

חדשנותה של קבוצת הרכישה הינה למעשה בצורת ההתאגדות המשפטית העכשווית שפותחה ושוכללה בשנים האחרונות, המסייעת בהשגת מטרות קבוצת הרכישה של בניה איכותית במחירים אטרקטיביים, תוך מתן ביטחון אופטימלי בפעילותה - הן מול הרשויות, לרבות רשות המיסים והן כגוף של חברים בעל מטרה משותפת של בניה.

בפועל, המטרות שלשמן מייסדים קבוצות רכישה אינן חדשות כלל והן דומות למודל הותיק של עמותות הבניה שפעילותן בישראל קיימת מזה עשרות שנים – פעילות בקבוצה מאורגנת מראש למטרת בניה מרוכזת להשגת תועלת גבוהה יותר לחברי הקבוצה מעצם הוזלת עלויות בתהליך הרכישה והבניה.

שיעור החיסכון בקבוצת רכישה מגיע לשיעורים של 15 עד 20 אחוזים ממחיר הדירה, ביחס למחיר של דירה דומה מרכישה ישירה מקבלן. חלק משיעור החיסכון מגיע מחיסכון בתשלום מע"מ על הבניה, חיסכון בתשלומי מס בתהליך המורכב החל מרכישת הקרקע ועד קבלת הדירה לשימוש, קבלת הצעות מחיר טובות יותר מקבלני ביצוע בשל יתרון לגודל של הקבוצה וגם השארת הרווח היזמי הקבלני בתוך הקבוצה, מה שמתורגם בסופו של דבר לקבלת עלות יחידת מגורים נמוכה יותר בשיטה של קבוצת רכישה.

לקבוצת הרכישה חסרונות מסויימים בעיקר במהות ה"נטל" התפעולי שנופל על חברי הקבוצה בייזום ופיקוח על תהליך בניית הפרוייקט, במקום קבלן שיעשה זאת עבורם (וישאיר אצלו את הרווח היזמי). יתרונה כאמור של קבוצת הרכישה הוא בחיסכון בשיעור קבוע מעלות הבניה. אחת הסיבות שקבוצת רכישה בתל אביב הינה עובדתית, אחת מצורות הבניה הנפוצות ביותר הינה שככל שעלויות הדירה גבוהות יותר, שיעור ההטבה שקבוע באחוזים מתורגם לסכום הנחה בפועל גבוה יותר. מה שמפצה על "הנטל" היזמי לחברי הקבוצה.

על פי פרסומי הלמ"ס כ - 40% מפרוייקטי הבניה בתל אביב בשנת 2009 הינם קבוצות רכישה, כאשר מרבית פעילותן של קבוצות הרכישה בישראל בשנים האחרונות מתרכזות בתל אביב ואזור המרכז שם כאמור יתרונן היחסי של קבוצות הרכישה בהשגת חיסכון כספי משמעותי עבור חבריהן, הוא הגבוה ביותר בארץ.

יחד עם זאת יש לזכור כי בעצם הקמתה של קבוצת רכישה קיימים רכיבים משפטיים רבים ומגוונים בהסדרה המשפטית של הגוף שנוצר. התועלת הכלכלית הטמונה בבסיס השיטה הינה חיסכון במרכיב העלויות הנלוות לרכיב הבניה ולרכיב הקרקע.

ברכישת דירה מקבלן לדוגמה, ישנם שני ארועי מס נפרדים הדורשים תשלום:

• רכישת הקרקע על ידי הקבלן
• רכישת הדירות על ידי הרוכשים מהקבלן

אחת המטרות חשובות ביותר למתאגדים בקבוצת רכישה היא לנסות ולחסוך באחד מאירועי המס הללו ובכך להקטין את חבות המס שלהם – נתון שיכול להתבטא בחיסכון בשיעורים משמעותיים ביותר.
על מנת להימנע מאחת התקלות הנפוצות ביותר והמסוכנות ביותר לחברי קבוצת רכישה, יש להיעזר בייעוץ משפטי מן השורה הראשונה הן בבניית מבנה ההתאגדות של הקבוצה והן בליווי המשפטי הרציף.רשויות המס בוחנות את חוקיות מבנה ההתאגדות גם במקרים של שנים לאחר סיום פרוייקט הנדל"ן עצמו, כך שכשלים משפטיים ואי הלימה בין הצהרות המתאגדים לרשויות המס, ביחס להתנהלותם בפועל במהלך בניית פרוייקט הנדל"ן, עשויות לייצר דרישת תשלום מס שונה מכוונת המתאגדים מלכתחילה. תקלות מס שכאלו יכולות להיפטר בהקפדה על ייצוג משפטי הולם ומקצועי לקבוצה.