קבוצות נדל"ן

חשיבות מכרעת עוד בטרם שלב רכישת הקרקע וארגון קבוצת הרוכשים יש לנושא הכדאיות הכלכלית ומימון הפרויקט. שני הנושאים כרוכים זה בזה, ועל מארגן קבוצה רכישה לבחון ולבדוק את העלויות השונות החלות על הפרויקט, לתמחרו ולאשרו עם בנק מלווה עוד בטרם החל לארגן את הקבוצה.

חשיבות הכדאיות הכלכלית הינה מהותית ביותר למצטרפים הפוטנציאלים אשר בוחנים את הצטרפותם לקבוצת הרכישה ביחס לדירות באזור הנמכרות ע"י קבלן. הן אם מדובר על דירה על הנייר והן עם מדובר על דירה בנויה, החשש הכבד המרחף כעננה על רכישת דירה בכלל והצטרפות לקבוצות רכישה בפרט יוסר אם המצטרפים העתידים ידעו בבטחה כי הפרויקט ילווה על-ידי בנק מלווה אשר בחן את הנתונים ואישר את הליווי באופן עקרוני.

הסרת שני המכשולים האמורים הינה באמצעות הכנת דוח שמאי מקרקעין המוכר בהגה המקצועית כ "דוח אפס", אשר הינו מסמך מקצועי שהוכן ע"י שמאי מוכר ומאושר ע"י הבנק. ב"דוח אפס" ינתח השמאי את כל המאפיינים השונים המרכיבים את הפרויקט, לרבות תיאור המקרקעין, מי הוא הבעלים של המקרקעין וכן כל בדיקה משפטית רלוונטית אחרת הקשורה במקרקעין; מהי הסביבה, מהו הניתוח ההנדסי של הפרוגראמה התכנונית, מהן זכויות הבנייה, מהן ההכנסות הצפויות (שווי הדירות שיימכרו, הכנסות אחרות), מהן ההוצאות הצפויות (עלויות הקמה, עלויות רכישת הקרקע, עלויות בנייה, עלויות הניהול וכל הוצאה אחרת שהינה רלוונטית לפרויקט) ומהו הפוטנציאל העסקי כלכלי בפרויקט.

לאחר הכנת "דוח אפס" אשר נותן מידע מהותי על המקרקעין בכלל ועל הפרויקט בפרט, נדרש הבנק המלווה לאשר את תוכנו של דוח זה. לאור העובדה  שמרבית האוכלוסייה בישראל נדרשת למימון של כ 70% מעלות הרכישה של דירה, זהו גם פחות או יותר הסכום שהבנק יצטרך להקצות למימון הפרוייקט.

בכפוף לבחינת "דוח אפס" ואישורו ע"י הבנק, יוכל מארגן קבוצת הרכישה להתחיל בעבודתו לצירוף חברים לקבוצה. לאחר שתוקם הקבוצה ידרשו חברי הקבוצה לחתום על הסכם ליווי עם הבנק המלווה, אשר בו תקבע מסגרת האשראי לכל אחד ואחד מחברי הקבוצה בנפרד באופן פרטני. הדבר נובע הן מכך שכל משתתף נדרש לשלם סכום שונה עבור מימון רכישת הדירה לאור מיקומה, גודלה וההצמדות השונות אליה, והן לאור העובדה שיכולתו הכלכלית של כל משתתף שונה. כן יפתח חשבון ספציפי שילווה את הפרויקט. הבנק מצידו יפקח על הפרויקט וזאת באמצעות מפקח אשר ידאג לשחרור הכספים על-פי ובכפוף להתקדמות הפרויקט דה-פקטו והכל בשקיפות מוחלטת בתיאום ל"דוח האפס".

לסיכום, הערכות נכונה, תוך קבלת דוח אפס מפורט משמאי הינה כרטיס הכניסה להצלחת הפרויקט. לכן, עוד בטרם ארגון הקבוצה מומלץ לקבל את כל הנתונים הנדרשים הקשורים בעלויות הפרויקט וזאת על מנת להמנע ממצב בו הפרויקט לא יצלח וחברי הקבוצה יצאו כששכרם בהפסדם.

נכתב ע"י עו"ד גיא פרבמן