קבוצות נדל"ן

התעצמות הטרנד של קבוצות רכישה בשנים האחרונות נובעת משיקולים כלכלים מובהקים. אחד השיקולים המהותיים להצטרפות לקבוצת רכישה הינה העובדה שמחיר דירה הנרכשת באמצעות קבוצת רכישה נמוך בהשוואה למכירת דירה מקבלן.

קיימים שני סוגי מסים משמעותיים שחלים על חברי קבוצת הרכישה:

1. תשלום מע"מ - בניגוד לעסקה בה הקרקע נרכשת ע"י קבלן ואשר בגינה מחויב הקבלן בתשלום מע"מ לרשות המסים, הרי בעסקה של יחידים המהווים התאגדות משותפת לצורך רכישת קרקע לא קיימת דרישה של כזאת במידה ומדובר באדמה הנמכרת ע"י גורם פרטי ולא ע"י חברה.

משמעות אי תשלום המע"מ ע"י קבוצות רכישה הינה הפחתה משמעותית בשווי הקרקע ופגיעה באפשרות לרכישת הקרקע ע"י הקבלנים, אשר רואים בנתון זה פגיעה קשה עבורם בהתמודדות שוויונית לצורך רכישת הקרקע. לאור כוחם הכלכלי והלובי שעומד לרשות הקבלנים, פועלים אלו ללא לאות על מנת לפעול לאכיפה של רשויות המס, בנקים וכו' על קבוצות הרכישה.

2. מס הרכישה - מרכיב מס הרכישה שמשולם בעסקה של דירה הנרכשת ע"י קבלן נגזר משווי הדירה הגמורה, לעומת מצב הדברים שבו קבוצת רכישה רוכשת קרקע ומס הרכישה משולם רק על מרכיב הקרקע. מצב דברים זה מקטין באופן משמעותי את המסים הנגבים ע"י המדינה. ברכישה מקבלן אף נדרש הקבלן לכמת בתחשיב של שווי הדירה הגמורה את עלות הקרקע שנרכשה לרבות המע"מ ומס הרכישה ששילם הקבלן על מרכיב הקרקע, נתון שמייקר באופן משמעותי את שווי הדירה הגמורה שנמכרת ע"י קבלן לעומת שווי יחידת דיור שנמכרת בקבוצת רכישה.

 
עקב כך שהתארגנות קבוצות רכישה פוגעת באופן מהותי ביכולת ההכנסה של רשות המסים, החלה זו לאחרונה לבחון דרכים על מנת לאכוף במשנה תוקף את בדיקת העסקאות של קבוצות רכישה, והכל על מנת לנסות ולהעלות ברשת יותר עסקאות שניתן יהיה למסות לפי שווי מכר רגיל ולא לפי שווי מכירת הקרקע.

רשות המסים פועלת מכוח סעיף 2(1) לתקנות מס ערך מוסף (תכנון מס החייב בדיווח) וכן מכוח סעיף 2(13) לתקנות מס הכנסה (תכנון מס החייב בדיווח), אשר שניהם עוסקים בהוראות חדשות שחוקקו ממניע אחד ויחיד והוא נסיון למזער את תופעת "תכנון המס האגרסיבי".

ראוי לציין, כי התקנות החדשות קובעות באופן חד משמעי כי בהתקשרות לשם רכישת זכות במקרקעין באמצעות קבוצת רוכשים על ידי גורם מארגן, ישנה חובת דיווח לרשויות המס במעמד החתימה על הסכם מול בעל הקרקע. הדיווח הנ"ל מאפשר מעקב ופיקוח קרובים על מארגני קבוצות רכישה פוטנציאלים.

רשויות המס ישאפו למצב בו יוכלו לבסס את הטענה כי הפרוייקט הורכב משלב בו מארגני הקבוצה רכשו בעצמם את הקרקע ובשלב שלאחר מכן מכרו אלו את הדירות לחברי הקבוצה. במידה וטענה זאת תתקבל ע"י בית משפט יתבעו רשויות המס ממארגני קבוצת הרכישה וחבריה את כל המגיע להן כאילו הפרוייקט בוצע ע"י קבלן. במקרה כזה לא רק שיתבטל היתרון היחסי שהיה אמור להווצר ע"י ההתאגדות בקבוצה, אלא שחברי קבוצת הרכישה יצטרכו לשאת בעלויות נוספות בהן כרוכים ההליכים המשפטיים שנכפו עליהם.
 
לאור החיסכון המשמעותי ברכיבי המס השונים, ולאור הרצון להימנע ככל הניתן מרצון רשות המסים להיכנס לקרביים של העסקה ולהוכיח את אי כשרות פעילות קבוצת הרכישה, חשוב ביותר שארגון הקבוצה יעשה עפ"י אגד חוזים שיסדירו את מערכת היחסים בין חברי הקבוצה לבין מארגן הקבוצה בצורה המיטבית. עוד על נושא זה ניתן לקרוא בפרק הסכם השיתוף. 

נכתב ע"י עו"ד גיא פרבמן