קבוצות נדל"ן

קבוצות רכישה הינן אחת התופעות הבולטות ומרכזות העניין הגדול ביותר שנראו בשוק הנדל"ן המקומי בשנים האחרונות. דיבורים על חיסכון ברמת עשרות רבות של אחוזים במחיר הדירה, מכונות שיווק נדל"ן משופשפות והזדמנויות לסיבובי רווח מהירים בשוק הנדל"ן הלוהט, בעיקר באזור המרכז, משכו אל קבוצות הרכישה רבים מהמעוניינים בפתרון של רכישת דירה, או בהשקעה ברכישת דירה.

יש לזכור כי  באטרקציה הנדל"נית של קבוצות הרכישה טמונים גם מספר לא מבוטל של פחים ומלכודות לרבות הוצאות לא מתוכננות, מחיר עלות דירה סופי גבוה בהרבה מהערכות ראשוניות, עיכובים בהשלמת הבנייה, פוטנציאל לתביעות משפטיות, סכסוכי שכנים, בעיות רגולציה רבות, תקלות מס, פשיטות רגל ועוד.

היתרונות הרבים הקיימים בקבוצות רכישה, בעיקר בהיבט החיסכון הכספי, באים יחדיו עם הסיכונים והחסרונות הקיימים בהליכה למסלול של רכישת דירה מבניה עצמית של פרויקט נדל"ן, דרך קבוצת רכישה.
להלן מספר טיפים שעשויים להקל במידה רבה על החששות של אחדים מהצטרפות לקבוצת רכישה וגם להאיר נקודות חשובות שיש לדעת מקיומן, לפני שמצטרפים למיזם בניה באמצעות קבוצה.

היעזר בבעלי המקצוע הטובים ביותר בנמצא

אחת מהמשמעויות הבולטות ביותר בהתאגדות בקבוצת רכישה היא העברת האחריות על ביצוע הפרויקט אל חברי הקבוצה עצמם. קבלן הביצוע למשל, ממונה מטעם קבוצת הרכישה, אך במידה ובהפעלתו לא ננקטו חסמי הגנה והקבלן פשט רגל, עדיין האחריות על הבניה והסיום היא של חברי הקבוצה בלבד. ראוי ורצוי להיעזר בבעלי מקצוע אמינים ומקצועיים ככל הניתן על מנת לסייע לחברי הקבוצה, שאינם מצויידים בהכרח בידע ובנסיון הדרוש לסיים פרויקט בניה מורכב וגדול כמו בניית מגדל דירות בבניה רוויה.

היוועצות בבעלי מקצוע טובים לפני שלב ההצטרפות הראשוני לקבוצה עשוי להיות אף הוא נדבך חשוב בהבטחת ההצטרפות לפרויקט בריא יותר, אשר כאמור קיים בו סיכון, אך עדיין בבחינת סיכון מחושב. שמאי מקרקעין טוב יכול להיות עזר רב בהערכה של התחשיבים הכלכליים המוצגים בפני המצטרפים לעתיד לקבוצת הרכישה. ככל שמסגרת הזמן מאפשרת לכם - נסו לקבל חוות דעת מקצועיות רבות ככל האפשר על ישימות התוכניות המוצעות לבניה ועל הסיכויים למימושן.

משכנתא מאושרת

אחת הבעיות בקבוצה של חברים בפרויקט הבניה היא שאם אפילו דייר אחד נקלע למצוקה כספית במהלך הבניה הוא יכול למעשה לעצור את הבניה עבור כל חברי הקבוצה, כי הבניה נעשית במקביל עבור כולם. הפתרון לבעיה זו הוא פשוט קבלה של מסלול משכנתא מאושרת עבור כל חברי קבוצת הרכישה. בנק המשכנתאות שמאשר מסלול הלוואה זה, המלווה ע"י מפקח מטעם הבנק, מבטח למעשה את כל חברי הקבוצה במלוא המסגרת המאושרת ומונע נטישה של הבנק המלווה בשל קשיי מימון. ביטוח זה עשוי להגיע לעלות של כמה אלפי שקלים אך כאמור הוא מבטיח שקט לכלל חברי קבוצת הרכישה.

צפה, הגן וחשק מפני עיכובים בלוחות הזמנים בבניה

פרויקט בניה בנדל"ן הינו תהליך מורכב וארוך שמטבעו מכיל הפתעות רבות בלתי צפויות וכמעט תמיד כולל עיכובים בבניה. לעיתים אלו עיכובים משמעותיים וקריטיים מסיבות רבות.
הכנה נכונה של חברי הקבוצה להפתעות שיהיו, נעשית בעיקר דרך הגנה משפטית וחוזית עם קבלני הביצוע שיהיו מחוייבים בפיצוי ושיפוי של כל עיכוב שייגרם בגינם. מוכנות להתמודד עם קשיים בירוקרטיים והשארת רזרבות כספיות להתמודדות עם תקלות לא צפויות הגוררות עיכוב בבניה, יעזרו לצלוח את הקשיים שבדרך. ויהיו קשיים רבים כאלו.

התכונן להגן מפני סכסוכי שכנים

בקבוצת רכישה השכן מקומה ארבע הוא גם השותף שלך בבניה. לטוב ולרע. באופן טבעי בהתאגדות של יחידים לקבוצה טמון פוטנציאל חיכוך שלא תמיד מסתיים ברוח טובה. תקנון חזק ובריא של קבוצת רכישה, המכיל מנגנונים של בוררות ומערכות של פתרון בעיות בקרב החברים בקבוצת הרכישה, כגון ועד מנהל עם סמכויות ברורות מראש לפתרון בעיות, יכול להקל מאוד על מציאת שביל הזהב בשמירה על אחידות הקבוצה ומניעה מהגעה למצב שבו סכסוך שכנים עוצר את פרויקט הבניה כולו.

מנגנוני קבלת החלטות ברורים ונכונים בקרב חברי קבוצת הרכישה והועד המנהל שלה, יסייעו גם הם להקטנת פוטנציאל החיכוך הקיים בין חברי הקבוצה, מפני שהדרך להשלמת הפרוייקט ארוכה ומכילה תהליכים רבים של קבלת החלטות, אשר כולן בעלות מידה כזו או אחרת של יצירת סכסוכים.

הסכמה על מנגנוני הערכה ושיערוך ברורים ככל האפשר מראש, כגון במקרים של שטחי חניה, שטחי גישה, ניצול אחוזי בניה בדירות השונות וכו' ימנעו חיכוכים מיותרים מראש. שמאי טוב הבונה מערכת של איזונים ברורים בעלויות מול תועלות שיקבלו חברי קבוצת הרכישה בדירות השונות, יצמצם רבות את פוטנציאל החיכוך הקיים שעלול להיגמר בסכסוך שכנים.

מצג שווא בקבוצת רכישה

לעיתים החיפזון הוא מן השטן, אך לרוב החיפזון שבגיבוש מהיר של קבוצת משקיעים ורוכשים הוא כורח והוא זה שיבטיח לקבוצת הרכישה את יכולת מימוש ההזדמנות לקנות בכלל את המגרש בתנאי "מציאה", כי אחרת העסקה היתה עלולה לברוח מתחת לאף.

כאשר החודשים והשנים עוברים ואנשים שהצטרפו לקבוצה סבורים שאינם מקבלים בדיוק את מה שהובטח להם בהתחלה, עשויה לעלות טענה של מצג שווא מצד אלו המרגישים פגועים ומרומים. לעיתים עשויות להגיע טענות אלו לריבים משפטיים מכוערים, לרבות תקיעה מכוונת של מעצורים בגלגלי הפרוייקט.

על מנת למזער את הסכנה הטמונה בעיכוב הפרויקט הנמצט בעיצומו באופן יזום על ידי אחד מחברי הקבוצה עצמם, מומלץ לכל אחד מהרוכשים לפנות לעורך דין המתמחה בקבוצות רכישה. יש לדאוג כי זהו עורך דין שאינו מייצג את כלל חברי קבוצת הרכישה אלא שתפקידו לסייע לשוקל הצטרפות לכמת את הסיכונים הטמונים בפרויקט ובהתאגדותו המשפטית הראשונית, עבור המצטרף הבודד.

תקלות מס

יש להבין ולהיות מודע בצורה מלאה לכך שמרבית החיסכון בעלות הדירה בקבוצות רכישה נובע מהעובדה הפשוטה שמדובר בתכנון מס אגרסיבי. ציפייה לחסכון של עשרות אחוזים בעלות הדירה, עליה מבוססת ההערכה כי ההצטרפות לקבוצת הרכישה תעשיר את המצטרף באופן מהותי, מושתתת בעיקר על ההערכה כי רשויות המס יכירו בהתאגדות כקבוצת רכישה.

יש לזכור כי חשד של רשויות המס שמדובר ביזם או קבלן המנצל את מעטפת הנראות כלפי החוק כפעולה של קבוצת רכישה, ומנסה בכך לחסוך לעצמו את עלויות מס, תגרור השתת מיסוי ברמה גבוהה ביותר וכנראה שתעקר את פוטנציאל הרווח העודף שהוצג בתחילת הפרויקט, עד הגעה ל"הפסד" יחסי בעלות דירה גבוהה יותר מרכישה ישירה מקבלן.

הסתבכות עם רשויות המס צריכה להיתפס כסכנה משמעותית שכנראה תתפתח לבעיה קריטית ביותר שעשויה להעמיד בסימן שאלה גדול את כל כדאיות הפרויקט. ראוי לזכור כי פסילה שכזו של מצג היסוד הבסיסי של קבוצת הרכישה מול רשויות המס יקרה רק בשלב מאוחר בפרויקט הבניה, אשר בו כבר לא ניתן להחזיר את הגלגלים לאחור.

ההמלצה במקרה זה, כמו במקרים קודמים היא להיעזר בבעל מקצוע מיומן וראוי. ראוי שכל עורך דין בכל קבוצת רכישה יהיה עורך הדין המתמחה בקבוצות רכישה ויהיה מעודכן בכל הפסיקות הקיימות בנושא.

תחום המיסוי, תחום התקינה ותחום החקיקה בנדל"ן, לרבות בקבוצות רכישה, משתנה על בסיס חודשי. בהתאם, לבחירת עורך דין מתמחה בתחום תרומה משמעותית בפוטנציאל להפחית באופן משמעותי את רמת החשיפה של קבוצת הרכישה לחבויות מס קריטיות, וזאת כאמור - בדיעבד.