קבוצות נדל"ן

קבוצה הינה התאגדות של יותר מאדם אחד, אשר מקיימים ביניהם יחסי גומלין, הכל מתוך מטרה אחת משותפת. מכן ניתן להקיש, כי קבוצת רכישה הינה התאגדות של מספר אנשים לצורך רכישת מקרקעין יחדיו הכל על מנת לבנות בניין מגורים או משרדים או בניית דירות צמודות קרקע וזאת על מנת להוזיל באופן משמעותי את העלויות ברכישת דירה לעומת רכישה על הנייר מקבלן או דירה מוכנה מקבלן.

התלות ההדדית שנוצרת בתוך הקבוצת הרכישה מצריכה סיוע משפטי עוד בשלב התארגנות הקבוצה אשר תקבע באופן ברור וחד משמעי ככל הניתן את מסגרת היחסים הפנימיים בין חבריה, ותסדיר את רמת הציפיות ויחסי הגומלין של חברי הקבוצה אשר אמורות להימשך לאורך זמן רב.

לאור המורכבות בארגון קבוצת רכישה והמעורבות של מספר פונקציות ביישום הלכה למעשה של הרעיון לרכישת המקרקעין למימושו, נדרשים הדרכה וסיוע משפטי מקצועי אשר יידרש בין היתר להכין קובץ הסכמים אשר יסדירו את מערכת היחסים בין חברי קבוצה, בין קבוצת הרכישה למארגן, לקבלן, לאדריכל, למפקח, למשרד עורכי הדין ולגורמים נוספים המעורבים בביצוע הפרויקט. ללא ליווי משפטי מקצועי עלולים חברי הקבוצה למצוא עצמם עומדים בפני שוקת שבורה הן משלב חתימת הסכם הרכישה של המקרקעין וכלה בשלבי הביצוע, הארגון הליווי הכלכלי וכו'.

אנסה לפרט את מרכיבי ההסכמים הנדרשים בהקמת קבוצת רכישה:

1. הסכם הצטרפות
2. הסכם שיתוף
3. הסכם ניהול

ההסכמים המפורטים דלעיל הינם חלק מנדבך הסכמים אותם יידרש משרד עורכי הדין להכין עבור השותפים. תפקידם של אלו הוא להקל על השותפים ולמנוע מצב של עמימות אשר עלול ליצור מחד התנגשויות בלתי רצויות מצד השותפים ומאידך לפשט ולהקל בכל הנוגע להתמודדות מול רשויות המס השונות. לאור העמימות הרבה שנוצרה בקבוצות רכישה לא מועטות החלו רשויות המס לבדוק ולבחון בקפדנות יתרה את קבוצות הרכישה תוך הטלת שומות, שלעיתים הכנת הסכמים בצורה קפדנית ומדויקת הייתה מייתרת לחלוטין.

1. הסכם הצטרפות

לכאורה, ועל פניו רבים לוקחים את הסכם הצטרפות כראה וקדש, ללא בחינה מעמיקה של מהות הסכם הצטרפות. חשוב להבהיר, כי הסכם הצטרפות הינו הסכם שנערך ע"י מארגן קבוצת הרכישה ובו מנסה מארגן הקבוצה לאגד את חברי הקבוצה לצורך רכישת המקרקעין תוך שמירה על מארגן הקבוצה והיה ולא צלח בידיו לאגד את חברי הקבוצה.
חשוב שבהסכם הצטרפות יוגדר במדויק המקרקעין אותו מתעדים לרכוש, מהן הזכויות שמחזיק בידיו מארגן קבוצת הרכישה והאם בידיו אופציה או שמא מדובר בהתארגנות ראשונית וטרם הוסדרו הנושאים המהותיים עם בעל המקרקעין.

בנוסף, הסכם הצטרפות צריך להחיל בתוכו את תנאי הרכישה, קרי מהו הסכום המשוער לרכישת חלקו של המצטרף במקרקעין, מהו ההון הנדרש, איזו יחידה תיוחד אליו וכן מה קורה אם קבוצת הרכישה לא מתגבשת ובמקרה כזה האם המצטרף יאלץ לשאת בעלויות ארגון או בהוצאות אחרות.

2. הסכם שיתוף

העובדה שהמקרקעין שנרכש הינו מקרקעין המוכר כמושע בה (בעלות משותפת ללא אפשרות לייחוד חלקים מסויימים) אשר לכל שותף יש זכות בכול גרגיר וגרגיר במקרקעין וזאת בחלק היחסי אותו הוא רכש, מביאה למצב דברים בו הסכם השיתוף שבין חברי קבוצת הרכישה הינו אחד המסמכים הבסיסיים והחשובים ביותר.
 
תפקיד הסכם השיתוף הינו להסדיר את מערכת היחסים בין השותפים השונים לרבות ניהול המקרקעין, השימוש בהם וכן מהם זכויותיו וחובותיו של כל שותף.

בהסכם השיתוף מביעים חברי קבוצת הרכשיה את רצונם המשותף לרכוש מקרקעין יחדיו וזאת למטרת בנייה, ולכן הסכם השיתוף מסדיר את מערכת היחסים בין חברי הקבוצה, הצהרות והתחייבויות של כלל חברי קבוצת הרכישה, וכן את מערכת היחסים עם צד שלישי כלשהו (אנשי מקצוע, יועצים, רשויות מקומיות רשויות המסים וכו'). הסכם השיתוף יגיע לסיומו לאחר סיום הבנייה ורישום הבית המשותף דבר שיוביל לפירוק השיתוף ורישום כל אחד מהשותפים על יחידה ספציפית שתיוחד לו.

לאור חשיבות בעריכת הסכם השיתוף הנושאים המפורטים דלקמן הינם חיוניים לעריכתו וזאת למנוע ככול הניתן מחלוקות בין השותפים:

מהות הרכישה - הסכם השיתוף חייב להגדיר במדויק את מהות המקרקעין שנרכש, כוונת הצדדים ברכישת המקרקעין, קרי בנייה, המצב המשפטי והתכנוני של המקרקעין אותו מתעדים חברי הקבוצה לרכוש וכן כל מידע משפטי אחר שהתגלה בנוגע למקרקעין (עיקולים, שעבודים, זכות במקרקעין וכו').

הצהרות והתחייבויות הדדיות - בהסכם השיתוף נדרשים השותפים להצהיר ולהתחייב בכול הנוגע לרכישת המקרקעין, רצונם ההדדי לבנייה משותפת על המקרקעין, וכן יכולתו הכלכלית של כל שותף לרבות רצונם המשותף לשכור יועצים שונים (אדריכל, עו"ד, קבלן וכו') על מנת לממש את הפרויקט.

חלוקת הדירות - בהסכם השיתוף יוסדר נושא חלוקת הדירות וההצמדות השונות לדירות השותפים (מחסנים, חניות וכיוצא בזה). קיימות שיטות שונות לרבות שיטה של הגרלה, שיטה של הראשון זוכה, קרי מי שחתם ראשון על הסכם השיתוף זוכה בזכות הבחירה הראשונה וכן שיטה בה מראש מארגן הקבוצה מכין דוח שמאי שבה כל מצטרף לקבוצת הרכישה יודע עוד בטרם החתימה על הסכם השיתוף את גודל הדירה והעלויות אותן יידרש לשאת ולשלם.

חשוב להבהיר, כי למעט השיטה האחרונה ביתר השיטות נדרשת טבלת איזון אותה יערוך שמאי וזאת לאור העובדה שגודל הדירות ומיקומן אינו זהה לכל שותף. מצב דברים זה גורם לכך שההוצאות בין חברי הקבוצה לא אמורות להתחלק באופן שווה ורק באמצעות טבלת איזון ניתן יהיה לייחד הוצאות באופן דווקני לכל חבר בקבוצת הרכישה עפ"י הדירה אותה הוא רכש דה פקטו. יוער, כי התחשבנות עפ"י טבלת איזון חייבת בדיווח לרשות מיסוי מקרקעין ועשויה להיות כרוכה בתשלום מס.

האסיפה הכללית - הינה האסיפה בה חברים כל השותפים שחתמו על הסכם השיתוף או מי שמונה על-ידם לצורך ייצוגם באסיפה הכללית. הסכם השיתוף צריך להסדיר את מהות האסיפה הכללית, סמכויותיה (שלרוב הינן סמכויות משמעותיות וגורליות יותר ליישום הפרויקט), דרך קבלת החלטות, בחירת ועד מנהל וסמכויות הוועד המנהל. כל זאת על מנת לפשט ככל הניתן את הסוגיות הבוערות בעצמותיהם של השותפים (בחירת קבלנים, בנק מלווה, מנהל פרויקט, זכויות חתימה וכיוצא בזה), ועל מנת להימנע מחיכוכים מיותרים ככול הניתן בין השותפים.
רק על מנת לסבר את האוזן יוער, כי הוועד המנהל הינו גוף מצומצם אשר נבחר ע"י האסיפה הכללית. חברי הוועד המנהל פועלים ללא תמורה כספית ותפקידו המהותי של הוועד המנהל הינו מעקב וניהול שוטף אחרי יישום הפרויקט תוך שמירת האינטרסים של כלל חברי הקבוצה ודיווח שוטף לחברי האסיפה הכללית.

הבנק המלווה - העובדה שחברי קבוצת הרכישה נדרשים להון עצמי בשיעור של 35% מובילה למצב דברים חד משמעי שללא בנק מלווה לא יוכל הפרויקט להתבצע. בחירת הבנק המלווה אם כן הינה מהותית ליישום הפרויקט ולכן מומלץ שעוד קודם לחתימה על הסכם לרכישת המקרקעין יש לפנות למספר בנקים המתמחים בתחום ליווי קבוצות רכישה וזאת על מנת לבחון את תנאי המימון של הבנקים השונים. לאחר מו"מ שבו יינתנו התנאים האופטימאליים יבחר הבנק המלווה.

יובהר, כי כל חברי קבוצת הרכישה ללא יוצא מן הכלל ידרשו לקבל ראשית את אישור הבנק המלווה למתן הלוואה ולחתום על הסכם הליווי עמו. לאחר קבלת האישור יפתח הבנק המלווה לכל חבר בקבוצת הרכישה חשבון אשר בו יופקדו כל הכספים, והבנק מצידו יזרים לכל חבר כספים על פי הצורך ועל פי קצב התקדמות הפרויקט. חברי הקבוצה ימנו מפקח האחראי על שחרור הכספים לקבלן על פי קצב התקדמות. מצב דברים זה נועד להבטיח שהתשלומים ישולמו על פי קצב התקדמות תוך פיקוח כפול של הוועד המנהל ושל הבנק המלווה.

עורך הדין - תפקידו של עורך הדין המלווה קבוצת רכישה הינו בהכנת כל המסמכים הנדרשים לרבות הסכם הניהול, הסכם הצטרפות, הסכם השיתוף, הסכם התקשרות עם היועצים השונים והסכם הליווי הבנקאי. בנוסף נדרש עורך הדין לבחון את ההיבטים המשפטיים הנדרשים לרכישת המקרקעין וללוות את קבוצת הרכישה במהלך הבנייה ועד לרישום הבית המשותף בלשכת רישום המקרקעין. עורך הדין יחזיק בידיו ייפוי כוח בלתי חוזר של כל חבר בקבוצץ הרכישה אשר מקנה לו לפעול בשמו ובמקומו על מנת לקדם את הפרויקט.

העברת זכויות - לאור העובדה שאין אדם יודע מה צופן עתידו נדרש בהסכם השיתוף פרק הדן ברצון שותף להעביר זכויותיו לאחר. כעיקרון ישנם שני מצבים עיקריים להעברת זכויות:

העברה כפויה - נוצרת לרוב בגין מצב בו חבר בקבוצת הרכישה הוכרז כפושט רגל, או שמונה לו כונס נכסים או שיום פקודתו הגיעה.

העברה מרצון - נוצר במהב בו חבר בקבוצת הרכישה מעוניין לבצע אקזיט ולמכור את זכויותיו לצד שלישי כלשהו .
בשני המצבים שתוארו דלעיל קיימת חשיבות מכרעת שבה אותו צד ג' שנכנס בנעלי השותף יחתום על כל המסמכים הנדרשים לרבות בנק מלווה, הסכם השיתוף ייפוי הכוח וכל מסמך שעורך הדין של הפרויקט יראה לנכון שצד ג' חייב לחתום עליו. ראוי להכניס בהסכם השיתוף סעיף הנותן לאסיפה הכללית אפשרות לסרב לצירוף צד ג' לפרויקט.

הפרות - הרצון של חברי קבוצת הרכישה לקדם ולסיים את הפרויקט, ומנגד העובדה שלעיתים יעמוד חבר אחד או יותר וינסו לכפות את רצונם תוך עיכוב הפרויקט, מצריך מעורך הסכם השיתוף לצפות את כל הבעיות שעלולות להיווצר ולנסות לפתור אותן מראש. לכן יש להכניס סעיפים ברורים מחד ליישוב סכסוכים (בוררות מוסכמת) ומאידך לסנקציות כנגד חברי הקבוצה במצב דברים שאחד או יותר מפר את הוראות ההסכם לרבות מכירה כפויה של מפר ההסכם.

לסיכום, הסכם השיתוף הינו מסמיך מהותי ביותר לכינון מערכת יחסים תקינה בין שותפים אשר האינטרס המשותף לבניית דירה הוביל אותם לרכוש יחדיו את המקרקעין. לעיתים הבדלי התרבות המנטאליות והאישיות בין חברי קבוצת הרכישה עלול לעכב ולמנוע את יישום הפרויקט ולכן נדרשים חשיבה והערכות נכונים אשר מטרתם למנוע ככול הניתן את החיכוכים בין השותפים השונים. קרי, ישנה חשיבות מכרעת בבחירת איש מקצוע (עורך דין) שילווה את הפרויקט מתחילתו ועד סופו.

3. הסכם ניהול

הסכם זה לרוב נחתם בין השותפים השונים רק לאחר רכישת המקרקעין והחתימה על הסכם השיתוף. לעניות דעתי, מומלץ שהסכם הניהול אשר בוחר את הגוף שינהל ויפקח על ביצוע הפרויקט יהיה אחד מהנספחים עליהם חותם השותף בהסכם השיתוף. העובדה שהכול גלוי לרבות העלויות השונות שנדרשים השותפים בקבוצת הרכישה לשלם לגוף שינהל ויפקח מקלה ונותנת בהירות לשותפים השונים. 
בהסכם הניהול יש לפרט מהם השירותים השונים שחברת הניהול מעניקה לשותפים (ניהול מו"מ עם קבלנים, ליווי בהגשת תוכניות, וכו'), מהי האחריות של חברת הניהול וכן מהי התמורה אותה תקבל חברת הניהול בגין השירותים השונים אותה היא מעניקה לשותפים.

נכתב ע"י עו"ד גיא פרבמן