קבוצות נדל"ן

הצעד הראשון שיש לעשות בבדיקת קרקע לקבוצת רכישה הינו קבלת "דוח אפס" שהינו חוות דעת של שמאי מקרקעין. חוות דעת שמאי מקרקעין הינה דוח של מומחה בתחום המקרקעין הנותן פרספקטיבה משוערכת לשווי המקרקעין. חשוב לדעת, כי מיומנותו של שמאי המקרקעין נרכשת במהלך לימודיו ועמידה בבחינות מטעם מועצת השמאים, בכפוף לחוק שמאי המקרקעין ולתקנות השונות שהותקנו על-פיו. לכן, ישנה חשיבות בבחירת שמאי בעל רישיון בר תוקף ובעל ניסיון בתחום.

יוער, כי מכוח סעיף 1(16) לתקנות שמאי מקרקעין (אתיקה מקצועית) התשכ"ו-1966, נקבעו בתקנות הפרטים המהותיים הנדרשים בהגשת דו"ח שמאי:
א. זיהוי הנכס (המיקום, מהות הנכס, שטח הנכס, גוש, חלקה או מספר מגרש לפי תכנית בניין עיר, מען וכיוצא באה.
ב. תיאור הנכס והסביבה.
ג. הזכויות המוערכות (בעלות, חכירה, דיירות מוגנת וכיוצא באלה).
ד. המצב התכנוני (ייעוד הקרקע והתכניות החלות עליה).
ה. מטרת השומה.
ו.  הודעת השמאי על עריכת ביקור בנכס בציון מועד הביקור.
ז.  המועד הקובע לעניין השומה.
ח. העקרונות שלפיהם נערכה השומה.
ט. בהערכת מקרקעין: ייווסף פירוט של אפשרויות השימוש בנכס, לרבות אפשרויות שינוי השימוש בו, תוספות בנייה אפשריות וכיוצא באלה.

לאור האמור לעיל השמאי המומחה חייב לתת דוח מפורט הכולל סקירה סביבתית של המקרקעין, לרבות היתרונות ו/או החסרונות במקרקעין, האם קיימים מטרדים, האם קיים מבנה על המקרקעין ומה דינו של המבנה להריסה לשימור וכו'. בדוח השמאי ניתן למצוא גם נתונים הנוגעים לשטחו של המקרקעין, מצבו הפיזי והאם המבנה נבנה ע"י היתר בניה כדין.

בנוסף יפרט השמאי מהן תוכניות המתאר החלות על המקרקעין, מהן זכויות הבניה (שטח בנוי, מספר קומות, שימושים מותרים), האם צפויות הפקעות לצורכי ציבור והאם ישנן תוכניות בהכנה. כמו-כן שמאי המקרקעין ייתן סקירה על ייעוד המקרקעין, קרי האם מדובר בקרקע חקלאית, קרקע לבנייה והאם ומתי תופשר הקרקע.

חשוב להדגיש ולציין, כי דוח השמאי הינו בעל חשיבות מכרעת ביותר בטרם רכישת הקרקע. בהגה המקצועית מוכר דוח השמאי כ"דוח אפס" אשר בנוסף לכל המידע המהותי שפורט לעיל כולל גם ניתוח כלכלי של הפרויקט המתוכנן, לרבות תזרים ההוצאות, תזרים ההכנסות, מחירי מכירה צפויים לדירות שייבנו על המקרקעין, וכתוצאה מכך מהו הרווח הצפוי אם בכלל לפרויקט. חוות דעת השמאי הינה מהותית לצורך קבלת ההחלטה של חברי הקבוצה האם לרכוש את המקרקעין וכן מהווה מידע חשוב עבור הבנק המלווה וזאת למתן אישור לליווי בנקאי של הפרוייקט.

נכתב ע"י עו"ד גיא פרבמן